Kartais atrodo, kad Lietuvos būsto politiką kuriame ne tam, kad žmonėms būtų lengviau turėti namus, o tam, kad būtų daugiau langelių, kuriuos reikia užpildyti. Šiandien vienas iš tokių “degančių” langelių – nekilnojamojo turto paskirtis.
Aplinkos ministerija jau yra sugriežtinusi statinių ir patalpų paskirties reguliavimą. Jei tam pritartų Vyriausybė, jis įsigaliotų nuo lapkričio. Šiame dokumente savivaldybėms be kita ko būtų nustatyta pareiga prižiūrėti, kad pastatai būtų naudojami pagal paskirtį, o pati ministerija tarp problemų, kurias siekiama spręsti, tiesiai įvardija atvejus, kai kūrybinės dirbtuvės tampa butais, ūkiniai pastatai – gyvenamaisiais namais, o kitokios paskirties pastatai faktiškai naudojami gyvenimui.
Tikslas suprantamas. Jeigu naujas pastatas projektuojamas kaip kūrybinės dirbtuvės, sandėlis ar gamybinės patalpos vien tam, kad būtų galima apeiti gyvenamajam būstui keliamus reikalavimus, valstybė turi teisę į tai reaguoti. Tačiau lazda turi du galus. Spręsdama vieną problemą, valdžia rizikuoja sukurti kitą – kitaip tariant pradėti vienu teptuku dažyti visiškai skirtingas situacijas.
Loftas nėra automatiškai nesaugus būstas vien todėl, kad jo registre įrašyta ne gyvenamoji paskirtis. Lygiai taip pat kūrybinės dirbtuvės nėra automatiškai pavojingos vien todėl, kad jose kažkas gyvena. Reikia vertinti realią situaciją: ar patalpos saugios, ar atitinka higienos ir inžinerinius reikalavimus, ar yra pakankamas susisiekimas, automobilių stovėjimo vietos, priešgaisrinė sauga ir kiti gyvenamajam būstui keliami standartai. O svarbiausia – ką daryti žmonėms, kurie tokį turtą jau įsigijo teisėtai?
Konkretus nesenas vasaros pavyzdys – “Palangos loftai”. Seimo kontrolieriaus tyrime buvo nagrinėta situacija, kai patalpos kurorte buvo parduodamos ir pristatomos kaip gyvenami loftai, nors tai buvo sandėliai ir garažai, tad ir jų registruota paskirtis buvo kita. Tyrime atkreiptas dėmesys ir į tai, kad faktinis patalpų naudojimas, jų įrengimas ir pardavimas kaip gyvenamųjų patalpų galėjo būsimiems savininkams sukurti įsivaizdavimą apie realų paskirties pasikeitimą.
Dar sudėtingesnė situacija gali būti Neringoje. Tarkime, žmogus įsigijo virš garažo įrengtas patalpas, kurios paskirties pakeitimas į gyvenamąją priklauso ne vien nuo jo noro. Neringoje galioja itin specifinis teritorijų planavimo ir saugomos Kuršių nerijos režimas. Vadinasi, paprastas valstybės atsakymas „pakeiskite paskirtį“ gali būti visiškai formalus – žmogui liepiama padaryti tai, ko pagal galiojančius teritorijų planavimo sprendinius jis realiai negali padaryti. Tai jau yra biurokratinė aklavietė.
Ir tokių situacijų gali būti ne tik pajūrio kurortuose. Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje per pastaruosius dešimtmečius gana plačiai buvusios gamybinės, administracinės ir kitos erdvės buvo konvertuojamos į loftus ir kūrybines erdves.
Pats miestų konversijos principas nėra blogas – priešingai, buvusių pramoninių teritorijų prikėlimas naujam gyvenimui yra vienas iš būdų miestams augti nenaudojant naujų žaliųjų plotų. Tokio tipo konversijų Lietuvoje ir toliau reikia. Pavyzdžiui, Vilniuje buvusių industrinių pastatų konversijos jau tapo atskira miesto plėtros kryptimi. Naujuose projektuose galima iš karto numatyti gyvenamąją paskirtį ir įvykdyti visus jai keliamus reikalavimus. Tačiau taip pat negalime apsimesti, kad prieš dešimt ar penkiolika metų įsigyti objektai šiandien gali būti sutvarkyti vieno mygtuko paspaudimu.
Ir čia kyla esminis klausimas Aplinkos ministerijai. Ar mes norime išspręsti realią problemą, ar tiesiog pasiekti, kad dokumentuose viskas atrodytų gražiai?
Jeigu problema yra tai, kad žmonės gyvena patalpose, kurios neatitinka gyvenamajam būstui keliamų reikalavimų – nustatykime tuos reikalavimus ir suteikime savininkui galimybę juos įgyvendinti. Jeigu patalpos neatitinka priešgaisrinės saugos reikalavimų – reikia spręsti priešgaisrinės saugos problemą. Jeigu trūksta automobilių stovėjimo vietų – reikia spręsti parkavimo klausimą. Jeigu pastatas neatitinka higienos ar garso izoliacijos reikalavimų – reikia spręsti šias problemas. Bet jeigu vienintelė problema yra tai, kad Nekilnojamojo turto registre įrašytas kitas žodis, valstybė neturėtų automatiškai tapti žmogaus gyvenimo būdo reguliuotoja.
Juo labiau kad pati Aplinkos ministerija dar visai neseniai skelbė apie kitą kryptį – administracinės naštos mažinimą. 2024 metais įsigaliojus pakeitimams buvo atsisakyta prievolės rengti projektą ir gauti statybos leidimą tais atvejais, kai keičiama paskirtis tos pačios paskirties grupės viduje. 2025 metų pabaigoje ministerija taip pat siūlė plėsti veiklų, kurias galima vykdyti nepakeitus patalpų paskirties sąrašą. Tai rodo, kad ir pati ministerija pripažįsta: ne kiekvieną realų patalpų naudojimo atvejį reikia spręsti paskirties keitimu. Tai kodėl su gyvenimu turėtume elgtis priešingai?
Manau, turime aiškiai atskirti dvi situacijas. Pirmoji – nauji projektai. Čia taisyklės turi būti aiškios nuo pirmos dienos. Jei statoma gyvenamoji erdvė, ji turi atitikti gyvenamajam būstui keliamus reikalavimus. Negalima pardavinėti „buto“, kai dokumentuose sąmoningai įrašyta visai kita paskirtis tam, kad būtų apeitos taisyklės.
Antroji – jau egzistuojantis turtas ir žmonės, kurie jį teisėtai įsigijo. Čia reikia pereinamojo laikotarpio, aiškios legalizavimo procedūros ir išimčių tais atvejais, kai paskirties pakeisti objektyviai neįmanoma. Pavyzdžiui, kurorto teritorijose, kur paskirties pakeitimą riboja teritorijų planavimo dokumentai, negalima žmogui pasakyti: „Pakeisk paskirtį arba negyvenk.“ Tai nėra sprendimas. Tai yra problemos perkėlimas nuo valstybės ant žmogaus pečių.
Be to, turime nepamiršti vieno labai paprasto dalyko: Lietuvoje trūksta ne biurokratinių reikalavimų. Lietuvoje trūksta būsto pasiūlos. Kai buvusios gamyklos, administraciniai pastatai ar kitos nenaudojamos erdvės paverčiamos šiuolaikiniais būstais, miestas gauna naują gyvenimą, žmogus – būstą, o infrastruktūra jau egzistuoja.
Todėl būtų paradoksalu, jei viena vertus kalbėtume apie būsto prieinamumą, miestų tankinimą, apleistų teritorijų konversiją ir efektyvesnį jau pastatytų pastatų panaudojimą, o kita vertus – savo pačių taisyklėmis dalį tokio turto stumtume į teisinę pilkąją zoną. Valstybės užduotis turėtų būti ne uždrausti loftą, o padaryti taip, kad žmogus jame galėtų gyventi saugiai ir teisėtai. Todėl naujiems projektams – aiškios taisyklės. Sąmoningam taisyklių apėjimui – atsakomybė. Jau egzistuojančiam turtui – realus kelias susitvarkyti, o ne reikalavimas atlikti neįmanomą. Nes kai valstybė žmogui liepia pakeisti paskirtį, nors pati sistema neleidžia to padaryti, tai jau nebe tvarka – tai biurokratija dėl biurokratijos.